PENJUAL DAN AGEN AMBIL DEPOSIT RUMAH?

BOLEHKAH PENJUAL DAN AGEN MENGAMBIL DEPOSIT JUALAN RUMAH SEKIRANYA PEMBELI GAGAL MEMASUKI PERJANJIAN JUAL BELI?

Oleh Nurhidayaty Binti Maidin

Sudah ramai rakan-rakan bijaksana saya dalam bidang undang-undang mengutarakan pandangan mereka berhubung isu di atas. Berikut adalah pandangan saya berdasarkan kes di dalam senarai fail fail kami .

Fakta kes : Miss S ingin membeli rumah berharga RM 730,000.00. Miss S telah tandatangani surat "Letter of Intent To Purchase". Miss S bayar RM 24,000.00 sebagai deposit. Terma mengatakan kalau Miss S tidak tandatangani SNP dalam masa 14 hari, vendor (dan agen ) boleh ambil deposit tersebut. Miss S pun segera pohon pinjaman dari institusi kewangan. Miss di wakili oleh seorang peguam yang dipilih oleh agen. Miss S bergantung sepenuhnya kepada agen dan peguam untuk mendapatkan pinjaman. Komunikasi antara ketiga-tiga tidak lancar. Miss S gagal untuk mendapatkan pinjaman. Malah gagal untuk tandatangani SNP lebih dari masa yang ditetapkan kerana Miss S tidak mahu tandatangan disebabkan loan tidak lulus .Penjual dan agen ingin mengambil deposit sebanyak RM 24,000.00 tersebut . Miss S merasa teraniya . Deposit hangus dan rumah tak dapat.

Ada beberapa perkara penting saya perlu highlightkan di sini :

1. Miss S tidak diwakili oleh peguam ketika tandatangan Letter of Intent. Saya berharap agen-agen hartanah ambil peduli situasi begini. Biar pembeli diwakili peguam walaupun untuk tandatangan Letter of Intent to Purchase. Peguam kena jelaskan kepada Miss S apa kesan kalau breach. Kena ada saksikan peguam. Pembeli seperti Miss S adalah layman yang boleh terkhilaf dalam menafsir dokumen undang-undang.

2. Miss S diwakili oleh peguam pilihan agen. Sepatutnya agen tidak boleh campur tangan dalam soal pemilihan peguam. Perlu bagi kebebasan untuk seorang pembeli memilih mana-mana peguam yang tiada kaitan dengan agen. Apatah lagi kalau peguam tersebut juga mewakili penjual. Peguam 2 in 1 adalah salah dari sudut etika profesional pengamal undang-undang.

3. RM 24,000 .00 tersebut adalah sebahagian daripada jumlah harga rumah.

4. Sepatutnya perlu ada ujian kelulusan pinjaman dahulu sebelum apa-apa transaksi atau dokumen ditandatangani.

Prinsip undang-undang
-------------------------------
Di dalam kes terbaru Mahkamah Persekutuan Cubic Electronics Sdn.Bhd (dalam pengulungan) v Mars Telecommunications Sdn Bhd (2019) CLJ 723 telah mengariskan beberapa prinsip yang lebih jelas berkenaan isu di atas iaitu secara ringkasnya :

1. Deposit yang bukan sebahagian pembayaran harga rumah tetapi merupakan satu jaminan untuk pelaksanaan sesuatu tindakan - TIDAK boleh dipulangkan kembali kepada pembeli dan boleh di forfeit / di ambil oleh penjual

2. Deposit yang dibayar sebagai pendahuluan dan merupakan sebahagian harga rumah MESTI dipulangkan kembali kepada pembeli.

3. Macamana nak tahu samada deposit tersebut adalah sebahagian daripada harga rumah atau tidak - mahkamah akan lihat kepada fakta kes untuk mendefinisikan maksud deposit di dalam sesebuah dokumen.

4. Sesuatu deposit terikat kepada undang-undang Seksyen 75 Akta Kontrak . Seksyen 75 menyatakan bahawa penjual (dalam kes ini) tidak perlu buktikan kerugian pun untuk ambil deposit tersebut. TETAPI , sesuatu deposit itu hendaklah berpatutan dan wajar. Sesuai dengan kerugian yang di alami. Dalam erti kata lain , deposit boleh bertindak sebagai penalti sahaja tetapi bukan untuk kaut keuntungan hingga menyebabkan pihak lain tertindas.

Oleh itu pandangan saya adalah begini - sesuatu deposit di dalam peringkat Letter of Intent to Purchase boleh dikenakan kepada Pembeli sebelum SNP ditandatangani. Namun jumlah deposit tersebut tidak boleh melampau atau berbentuk penindasan ke atas pembeli.

Sebagai contoh situasi yang berlaku kepada anak guam kami , deposit yang dikenakan adalah sebanyak RM 24,000.00 iaitu hampir menyamai (atau kemungkinan merupakan ) sebahagian jumlah keseluruhan bayaran rumah.

Mengambil keseluruhan jumlah RM 24,000.00 sebagai deposit tersebut adalah melanggar prinsip yang ditetapkan di dalam Seksyen 75 Akta Kontrak dan juga berlawanan dengan pandangan Mahkamah Persekutuan dalam kes Cubic Electronics.

Ya. Seorang penjual boleh mengambil sebahagian daripada deposit tersebut (mungkin 2% ) sebagai penalti kepada keengkaran pembeli memasuki SNP dalam masa 14 hari. Namun tidaklah sampai membuat keuntungan zalim dengan mengambil keseluruhan jumlah tersebut.

Bahkan, adalah tidak mustahil anak guam saya boleh memohon dipulangkan keseluruhan jumlah deposit kerana terdapatnya unsur-unsur penganiyaan kepada beliau seperti peguam yang dilantik adalah dari pilihan agen dan agen pula akan dapat sebahagian deposit sekiranya hangus.

Moral of the story kepada pembeli : Ambilah peguam sebelum sign apa - apa .

Moral of the story kepada penjual : Penalti boleh . Untung kering jangan dicari.

Moral of the story kepada agen : Jangan abai code of condut sebagai agen hartanah

Nurhidayaty Binti Maidin adalah Managing Partner di Tetuan Nur Maidin Co yang beroperasi di Seksyen 18 Shah Alam No Tel : 03-55411129. Beliau menguruskan kes -kes litigasi , korporat dan hartanah.

#hartanah #deposit #jualbeli #snp #MOT #pindahmilik #peguam #peguamhartanah